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有房子的恭喜了!公摊面积取消在即,释放两大明确信号

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房三爷 发表于 2019-2-23 22:23:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
公摊面积取消话题,讨论由来已久。之所以引起大家广泛关注,主要在于关系到每一个人的切身利益。不可否认,公摊面积被称作房地产领域伟大的“创新之作”,开发商为把房子分割卖出,事实上解决了很多购房者资金不足问题,同时也为开发商快速销售提供了重要帮助,也正是如此,一定程度上推动了房地产快速发展。但是,时过境迁,随着房地产发展越来越成熟,公摊面积确实到了应该取消的时候。即使公摊面积的发源地香港,由于民众的强烈反对,也在5年前取消了。公摊面积至少侵害了业主3方面利益:

1.公摊面积藏匿诸多猫腻,侵害购房者利益。在公摊面积实行过程中,作为一般购房者来说,是不可能知道我们的房屋公摊面积到底分摊到什么地方、分摊的对不对?举个例子,你购买一套100平米的房子,公摊25平米,我们只大概知道这些公摊面积分摊到电梯井、楼梯间、公共门厅、值班警卫室、公用墙体等等部位,或许只应分摊20平米,你知道吗?由于我们个人是很难有这个技术手段去测量出来,所以,我们只能听之任之。


据笔者与一位业内人士交流获知,“开发商虽然不能自己出具公摊面积分摊数据,但是第三方测量单位都会与开发商充分交流,所以最终测量出来一个小区的实际分摊面积之和定会大于小区所有房子加起来的实际公摊面积”。当然,开发商在这方面也是获利丰厚的,按照当前全国新建住房均价8700/平米来计算,如果每家多分摊5平米,那么一户就赚4.35万元,如果按照一个中型小区2000户来算,那么在此项上开发商就可获利8700万。如果都按照实际使用面积来计算的话,开发商就无法在这方面做手脚,购房者也会因此少支付不菲的冤枉钱。


2.多次公摊,重复计价。据业内人士分析,一些小区存已把消防应急场所算作公摊面积,但在实际测量时,开发商又把这些场所划作车位,事实上,开发商这样就会将公摊部位重复卖钱,即在卖房时,公摊面积卖一次,在卖车位时再卖一次,业主重复买单。不仅如此,业主如果买此类车位,一般也不可能有产权,仅只有使用权。


3.物业费、取暖费、税费等均是按照公摊面积收取。现行规则下,我们支出的物业费、取暖费、税费等大都是按照房产证上登记含有公摊的面积来缴纳,比如说走道、走廊、地下室等公摊区域均收取了取暖费、物业费,这让我们业主消费得不明不白,这些地方凭什么还要缴费?另外,我们不少小区公摊部位都被物业用来经营,比如说投放广告等,这些收益还很可观,但很少有小区物业将这部分钱分给业主,或者冲抵物业费。有人做过测算,如果算上物业额外经营的收入,一个小区每一位业主基本可以少交一半物业费。


笔者在去年底以来,也曾对公摊面积不合理性发表过近10篇文章,呼吁尽快取消,受到了众多读者广泛关注。公摊面积,就世界范围来看,就只有中国才有这一做法,其合理性确实受到各方的质疑。此前,一些列权威媒体纷纷发声公摊面积:人民日报发表题为《买100平米房子只得70平米,这么坑的公摊面积到底怎么来的?》,痛斥公摊面积长期侵害老百姓利益,呼吁探索合理计价方法;新华社也发表题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,希望主管部门回应民众关切;法制日报也对公摊面积计算原则、分摊比例、计算方法提出质疑;中国之声、半月谈也曾有过类似报道,要求从法律上保护民众利益。


2月18日,在住建部官网上发布了《城乡给水工程项目规范》等38项规范征求意见稿引起了大家的关注,其中在《住宅规范》里“2.4使用维护”明确提出“住宅建筑应以套内面积进行交易”,这是首次在住建部官方文件中给予明确,意味着公摊面积取消了。这份文件的征求意见稿截止时间是3月15日,如果最终文件定稿没什么变化的话,相信不日将正式下发执行。


公摊面积取消在即,释放两大信号


1.计价方式转变,可能降低我们的购房支出。有人担心,按照套内面积计价,住房单价会上来,羊毛出在羊身上,这话有一定道理,但也不全对。举个例子,开发商卖一套100平米、单价2万元的房子,假设喊公摊面积是25平米,那么总价是200万元,如果按套内面积算计价,总价还是200万元的话,那么单价就要达到2.66万元,单价提高0.66万,市场可能对此可能有一定抗性,那么开发商可能只卖2.5万一平也说不定,换句话说,购房者在这方面支出成本最多持平,很可能降低。另外,我们在其他包含公摊面积计费的方式也会迎来变革,费用只少不多。当然还有前面所说开发商公摊猫腻也会随着按套内面积交易而彻底清除。


2.可能为实施房产税铺路。笔者也曾发文呼吁,房产税出来之前一定要取消公摊面积,否则民众的利益可能再次受到损害。未来即使开征房产税,去掉公摊面积按套内面积征收,可以减少征收阻力,让大家消费得明明白白。不仅如此,其他交易税费也可能因此而减少,比如我们在二手房交易过程中,几笔很大的费用也都是含有公摊面积的,如果按套内面积交税,那么势必会省掉一笔不小的费用。

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